Rincón del propietario - el acuerdo de renta de apartamento tarifas de última hora en Ohio

Rincón del propietario - el acuerdo de renta de apartamento tarifas de última hora en Ohio

Contar palabras:
1320

Resumen:
Hay dos líneas de los casos en Ohio que se refieren a si los tribunales harán cumplir las disposiciones de arrendamiento que permite que el propietario pueda cobrar los inquilinos de cargos por pagos atrasados. Estas líneas de los casos llegar a conclusiones un poco diferente, pero lo fundamental es que los propietarios deben ser muy cuidadosos en la carga de los inquilinos por pagos atrasados.


Palabras clave:



Artículo del cuerpo:
A. Límites en cuanto a cantidades

Hay dos líneas de los casos en Ohio que se refieren a si los tribunales harán cumplir las disposiciones de arrendamiento que permite que el propietario pueda cobrar los inquilinos de cargos por pagos atrasados. Estas líneas de los casos llegar a conclusiones un poco diferente, pero lo fundamental es que los propietarios deben ser muy cuidadosos en la carga de los inquilinos por pagos atrasados.

La primera línea de los casos viene a nosotros desde el Octavo Distrito de Apelación. En el caso de Siara Gestión v. Nedley de 1992 la aplicación de Ohio. LEXIS 5265 (15 de octubre, 1992) la aplicación de Cuyahoga. N º 61433, no declarada, el contrato de arrendamiento pidió al inquilino a pagar 30,00 dólares en multas por retraso si se le hizo tarde cinco días, y más $ 70,00 días si fueron diez tarde. El propietario intentó cobrar estas cantidades para el inquilino y el pleito siguió.

El Octavo Distrito de Apelación ha declarado que no es la distinción entre daños y perjuicios (permitida) y cláusulas de penalización (no permitida) y que el tribunal sería una prueba en la tercera parte de distinguir entre los dos. tasas de última hora sería admisible como daños liquidados si fueran destinadas a compensar al propietario por los daños que fueron los siguientes:

(1) incierto en cuanto a cantidad y dificultad de la prueba, (2) el contrato en su conjunto no es tan manifiestamente inadmisible, irrazonable y desproporcionada en cantidad como para justificar la conclusión de que no expresa la verdadera intención de las partes, y si (3) el contrato es coherente con la conclusión de que era la intención de las partes que los daños en la cantidad indicada debe seguir el incumplimiento del mismo.

En Nedley, el propietario no lo hace más allá de la primera dificultad de la prueba. Todo lo que el propietario argumentó ante el tribunal fue que la morosidad de los inquilinos llevó a los cargos por pago tardío evaluados al propietario por sus acreedores. El Tribunal consideró que "el dinero Cualquiera de las partes puede pretender que por la disminución de su flujo de efectivo podría resultar en cargos por demora en su contra. Eso es demasiado especulativa." Si el propietario llega a los tribunales con pruebas que la morosidad del inquilino le había hecho incurrir en daños en cantidades específicas, a continuación, los importes específicos podrían haber sido objeto de reembolso.

La Octava del Tribunal de Distrito de Apelaciones también llegó a una conclusión similar en el 200 W. v. Apartamentos Foreman, 1994 Ohio aplicación. LEXIS 4081 (15 de septiembre 1994), la aplicación de Cuyahoga Co.. N º 66107 en relación con un recargo de sólo 2,00 dólares por día. En ese caso, el tribunal también consideró importante que el propietario había mostrado ninguna prueba de sus daños reales.

Sin embargo, otro de Apelación del Distrito de Ohio tratado el asunto de manera muy diferente. En el caso de Calabria v. Green, Ohio 1995 la aplicación. LEXIS 3903 (08 de septiembre 1995), la aplicación Co. Trumbull. N º 95-T-5181, la Undécima de Apelación del Distrito Tribunal de Justicia declaró que, si bien los cargos por atraso de $ 10,00 por día (durante 38 días) no tiene fuerza ejecutiva ", de acuerdo a una, con cargo a fines de una sola vez, que sea razonable en proporción a la renta tasa, y que tiene una base lógica apoyo a la imposición de la carga es más bien propio. "

El Undécimo Tribunal de Distrito de Apelaciones de nuevo llegó a la misma conclusión en el caso de Wadsworth v. Starcher de 1998 la aplicación de Ohio. LEXIS 2909 (26 de junio 1998) Trumbull Co. aplicación. N º 97-A-0054. En Wadsworth, el Tribunal estuvo de acuerdo con el tribunal de primera instancia de $ 5,00 por día en las tarifas finales de más de 92 días no era ejecutable, y que la reducción del tribunal del juicio de las tasas a fines de 100,00 dólares fue correcta.

Es evidente que "las partes en un contrato de arrendamiento de acuerdo a todo lo que deseen dentro de los límites de la ley". Aldea Assoc Station. v. Geauga Co. (1992), de 84 años de Ohio App.3d 448 a 451. La verdadera pregunta es: ¿cuáles son "los límites de la ley"? R.C. 5321,14 prohíbe a las partes a un contrato de arrendamiento de estar de acuerdo en los términos ilegales o sin escrúpulos.

B. No hay cargos de demora con arreglo a los contratos verbales

Cuando sólo exista un contrato verbal entre el propietario y el inquilino, por lo menos una de Ohio Tribunal de Justicia declaró que las retribuciones finales pueden evaluarse. Neubauer v. Patzkowsky de 1992 la aplicación de Ohio. LEXIS 2919 (02 de junio 1992) Franklin Co. aplicación. N º 91AP-1236.

C. exención de cuotas de última hora

Algunos propietarios tratan de cobrar cargos por pagos atrasados que se han acumulado durante meses y meses. En el caso de Habegger v. Paul, 2004 en Ohio aplicación. LEXIS 1971 (30 de abril 2004) La madera Co. aplicación. N º WD-03-038, el propietario demandó al inquilino por pagos atrasados que se acumularon durante un período de 14 meses. El Sexto Tribunal de Distrito de Apelaciones sostuvo que el propietario renuncia a su derecho a cobrar las tasas a finales de desalojo mediante la continuación de aceptar el pago del alquiler de los inquilinos y no perseguir desalojo hasta aproximadamente 14 meses después de la primera demora en el pago. El Tribunal consideró que:

Un partido puede voluntariamente renunciar a un derecho conocido a través de palabras o un comportamiento. Estado ex rel. Ford v. Cleveland BD. De EDN. (1943), 141 Ohio St. 124. En Desarrollo Galaxy Ltd. v. Asociación Quadax, Inc., 2000 la aplicación de Ohio. LEXIS 4651 (05 de octubre 2000) Cuyahoga Co. aplicación. N º 76769, el Octavo Tribunal de Distrito de Apelaciones consideró que el propietario ha renunciado a su derecho a cobrar alquiler desalojo del inquilino por continuar aceptando los pagos de alquiler original después de la expiración del contrato de arrendamiento. El tribunal citó Finkbeiner Galaxy v. Lutz (1975), de 44 años de Ohio App.2d 223, en el que los arrendatarios no efectuar oportunamente los pagos de la renta en numerosas ocasiones y arrendadores aceptado el retraso en los pagos. El tribunal sostuvo que Finkbeiner el fracaso de los arrendadores para hacer objeción oportuna a la demora en el pago de la renta ascendió a una renuncia.

Los tribunales de Ohio no permitirá que un propietario para que los cargos por pagos atrasados que se han acumulado en un período de tiempo significativo.

D. Los peligros para el propietario

Cuando un propietario puede tener problemas con pagos atrasados se encuentra en una disputa sobre un depósito de seguridad. Digamos que el propietario ha reunido un depósito de garantía por la suma de 500,00 dólares. El inquilino deja al final del plazo del arrendamiento. El propietario considera 300,00 dólares en daños en el apartamento y evalúa también en 250,00 dólares por pagos atrasados. Tal vez el propietario no puede mostrar la corte real de los daños en la cantidad específica de 250,00 dólares. Tal vez sólo había un acuerdo verbal entre el propietario o el inquilino. Tal vez el 250,00 dólares en honorarios como resultado de la práctica de los propietarios de dejar que los cargos por pagos atrasados se acumulan con el tiempo.

Si alguno de ellos es el caso, hay una buena probabilidad de que incluso en el propietario más distritos apelación simpático, el propietario sólo podrá cobrar al inquilino una cantidad muy reducida si los hechos encajan el primer ejemplo, y tal vez nada de nada si los hechos encajan los ejemplos segundo o tercero.

Esto dejará a 100,00 dólares o más, que debió ser devuelto al inquilino, que da derecho el arrendatario a duplicar los daños y honorarios de abogados en virtud de la Sección del Código Revisado de Ohio 5321.16. Si bien los daños doble de la cantidad de 200,00 dólares podría no ser todo lo que gran cosa, espere hasta que llegue a la audiencia obligatoria sobre los honorarios razonables de abogados. Ahora estamos hablando de dinero real.

Si usted está tratando de desalojar a un inquilino problema y su única base es una falta de pago de cuotas atrasadas, a continuación, por encima de los argumentos pueden tener una incidencia sobre la cuestión de quién tiene derecho a la posesión del balón cuando se llega a la FED audiencia. Si un inquilino puede demostrar a la corte que él estaba dispuesto en todo momento al pago de las multas por retraso, pero que el propietario estaba ofreciendo por una cantidad razonable, o si el inquilino puede demostrar que él y el propietario participado en un modelo de conducta de aceptación de pagos atrasados, sin protesta, que podría derrotar a la acción de desalojo.

E. Lecciones Aprendidas Be

Una de las lecciones que cabe extraer de todo esto es que las multas son una especie de campo minado cuando se trata de utilizarlos para reducir la cantidad de la fianza devuelta a un inquilino. Lo mismo ocurre cuando estamos hablando de los desalojos en el fracaso del inquilino de pagar cargos por pago atrasado.

Los propietarios deben ser conscientes de los problemas que pueden surgir cuando se argumentan cargos por pagos atrasados. Informar a su abogado de sus prácticas anteriores en relación con cargos por pagos atrasados puede ahorrarle un montón de vergüenza, y tal vez permitir que el abogado para cambiar el rumbo en sus argumentos para obtener alrededor de obstáculos potenciales.